长沙
欢迎来到转门面网!

开店指南 > 选址研究 > 正文

干货!超市便利店选址评估攻略分析

发布时间:2021-02-01 浏览次数:206次 来源:

商铺选址的评估方法大致可以分为以下3种:基础评估、商圈评估、竞争评估。这3大方法比较全面地覆盖了店铺评估的关键要素,学会这些,店铺老板再也不用担心怎么选择店址了。下面我们逐一深入分析说明。


一.基础评估


商家选址首先要做基础评估,该评估将选址最关键重要的指标归类在一起,是新店选址评估的基础。评估指标包括租金月商比、立地条件、店址所在商圈、面积、店宽、路宽、时均人流量、车辆停靠、接近性。

1、租金月商比

租金与营收的占比,可以分为租金月商比及租金日商比两种。一般而言,2到3天的营业额要大于月租金,否则建议放弃该店址。

2、立地条件

一般人会分不清主角间和次角间的区别,立地条件最佳位置为各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口,主角间指的就是指这个位置。次角间指的是次佳位置,就是紧挨主角间的位置。

3、店址所在商圈类型

分为城市商业中心、社区商业中心、零售商场、交通枢纽的商业中心。到一个城市一般先找城市商业中心实际观察,再找社区商业中心,看符合路段在哪里,商圈范围是否符合,再找零售商场,分已开业和即将开业,再找交通枢纽的商业中心。因此分值比重也是依照这个顺序,城市商业中心的分值最高,而其它封闭通路的分值最低。

● 城市商业中心:商圈范围为整个城市,而在此类商圈选址时,店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离(约300米)内常住的居民或上班的人,而最主要的客群则是门前经过的人们及附近集客点购物或活动的人群。

● 社区商业中心:主要是附近居民,写字楼或学校集中的区域及开发区等的商业中心也是归类于社区商业中心。一般来说,社区商业街的商圈范围为距其走路约10分钟左右的距离(约1公里)内。

● 零售商场:零售商场指的是不在城市商业中心内的购物中心,百货公司及大型综合超市等大型商场,一般营业面积都在一万平米以上,店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离(约300米)。

● 交通枢纽的商业中心:是大城市的次要商业中心。这里所说的交通要道和交通枢纽,包括火车站外围、地下铁道的大型中转站等。店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离(约300米)。

● 其它(封闭通路):商圈的主要客源就是车站、机场、游乐园、景区内的旅客及工作人员。

4、面积

一般来说面积越大营业额越高,可分为大、中、小型三种选项。以便利店业态为例,小型店为70平米以内,中型店为70~80平米,大型店80平米以上。

5、店宽

店宽分为一面和两面。面宽4米的店会导致门头太窄(感觉是小杂货铺,不吸引人),和面宽8米入店度比较的话相去甚远,要仔细观察实际门面店宽的情况。

6、路宽

分双向道、单向道、护栏/四车道。双向道指的是没有护栏路宽,不像四车道40米宽道路会影响交通和接近性,因此分值最高。凡超过40米宽的四线道以上道路或中间有栏杆、安全岛阻隔的主要干道分值越低。

7、预估时均人流量

经过新店址门口的最少人流量在1500至2700人之间,预估平均每小时人流2700以上为最高峰。

8、车辆停靠

指新店址是否好停车,例如:汽车、摩托车、自行车较容易停车的地方。或者附近有停车场所,或者近距离内有大型停车场等。

9、接近性

虽显眼位置但要多绕几圈才能到达,一些人工或天然的障碍有可能使顾客放弃选择,例如需要穿越街口、马路,门面台阶太高(顾客不愿多爬),对顾客最便利的位置就是在进出容易的地方,例如:无障碍、无台阶、有独立出入口的地方。

二.商圈评估


商圈评估的指标分为:道路构造、道路特性、动线、视野性、道路坡度、道路塞车、右转进入、停车条件等8项指标,介绍如下:

1、道路构造

道路是否超过8米宽,中间是否有栏杆,会影响顾客是否容易接近店铺。

2、道路特性

是否有斑马线的道路特性。如果新址是在有斑马线十字路口信号灯前,一般来说会有利于增加顾客停留的时间,得分会高些。

3、动线

是回家动线还是通勤动线?是顺向车道还是逆向车道?上班、上学动线比下班、下课动线差,上班一般都忙着赶时间,故新店址最好是在下班动线上。顺向车道比逆向车道好。所以新址位于回家动线且是在顺向车道上的分值最高,反之最小。

4、视野性

这是一项重要指标,新店址门口绝对不可以有大型遮挡物(不容易被发现),例如:街道的树木、安全岛、电线杆、天桥、大楼等,都可能阻碍到招牌的视觉效果。选择新址越显眼位置越好,例如在150米距离就能看见,分值最高。反之50米距离才能看见分值最低。

5、道路坡度

尽可能在平坦的道路上开店,不要在坡道上开店。如果不得已要在有坡度的道路上开店时,上坡途中较有利,顾客会有入店停留的机会。

6、道路塞车

常发生交通阻塞的道路,避免在其附近开店,道路是否通畅关系着顾客的购买意愿,因此尽可能选择不会塞车的地点开店。

7、右转进入

● 可以:对面车道车较少,或者即使等待右转车道的宽度仍有空间让后面的车子通过。

● 困难:对面车道车较多,或者后面的车子因为有等待右转车辆而难以往前通行。

● 不可:要右转的可能性极低,或者有禁止右转规定。

8、停车条件

在新店址前确保有停车空间及位置,可使流动车辆方便停车购物。好停车并且能停大型车的分值最高。

三.竞争评估


品牌是指你的竞争对手的品牌对你影响的程度,还有距离的远近、营业时间、卖场面积、停车情况、位置也都会影响你的销售。

1、品牌

不要选择知名品牌密集的区域,这样竞争太激烈,你是新手或是你没有品牌,你有什么把握战胜他们呢?所以转门面网小编认为没有竞争店区域开店的分值最高,但可能性比较小,如果是一线品牌则分值最低。

2、竞争店开业时间

有竞争者但你却想加入竞争,那么一般来说竞争者的店龄越长,对你的影响力就越大。

3、卖场面积

如果有一大一小的潜在店址,尽量选择大面积的店址开店,要做就做最大的一家,这样才有竞争力。

4、停车配置

一旦加入竞争,对于竞争者没有停车条件,那么选择可停车的店址,将会提升你的竞争力。

5、营业时间

竞争者的营业时间越长对你的影响力就越大,尤其是24小时营业,他将包揽了你大部分的销售。

6、相对位置

一旦加入竞争,那么你一定要占据有利位置,切勿挤到别人中间,这将分流你的销售,因此包夹的评估分值越低,不在同一动线上比如对面则分值最高。

7、距离

尽可能离你的竞争对手越远越好。最好超过200米的距离则分值最高,反之越靠近分值越低。

下面是对上述攻略所归纳的Excel表格。





转门面网网免责声明:您在转门面网上所看到的新闻内容均由转门面网小编整理或来源于网络,不构成广告也未用于商业宣传,转门面网仅为广大用户无偿传递更多信息,不代表转门面网赞同其观点,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。如有内容及图片侵权,请及时与我们联系删除。电话:0731-85233825

上一篇:没有上一条了

下一篇:开店10条注意事项