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万科那句“活下去”,该当真了?

发布时间:2020-03-20 浏览次数:258次 来源:转门面网

3月17日,万科发布了2019年业绩:2019年实现营业收入3678.94亿元,同比增长23.59%;实现归母净利润388.72亿元,同比增长15.10%;实现销售额6308.4亿元,同比增长3.9%。

营收增速稳健之外,销售增速放缓,盈利能力下滑,财务杠杆加大等这一系列问题也显露无遗。2018年,万科郁亮以“活下去”为目标,是居安思危,难道现在成为真实的存在了么?

一、万科的销售表现如何?

2019年,房地产行业延续了“房子是用来住的,不是用来炒的”的主基调,房企放缓投资节奏,拿地谨慎,全国商品房销售面积增速明显回落。在当前市场降温的背景下,万科销售增速大幅回落,拿地节奏明显放缓。

销售规模上升,但增速大幅回落

从历史数据来看,万科销售额和销售面积增速自2017年起均处于下滑态势。2019年万科实现销售额和销售面积分别为6308.4亿元和4112.2万平方米,同比增速大幅回落至3.9%和1.8%,创历史新低。
数据来源:公司公告

数据来源:公司公告

2020年1月,万科实现销售额549.1亿元,同比增长12.34%,环比下降4.19%;实现销售面积333.5万平方米,同比增长54.97%,环比下降19.60%。综合来看,在春节因素叠加疫情影响下,公司单月销售环比走弱。

拿地力度有所回落

万科的拿地力度自2016年起开始回落,拿地趋于谨慎。2019年,万科的拿地面积为2996万平方米,同比下降36%。

数据来源:公司公告

万科在2020年1月拿地建筑面积达70万平米,同比减少75%;拿地金额38亿元,同比减少69%,拿地金额占当期销售金额的7%,单月拿地力度大幅回落。

二、万科的成长能力和盈利能力如何?

在销售增速放缓的情况下,万科营收增速保持稳健。但随着拿地成本和融资成本上升,导致其盈利能力趋弱。

随着房地产存量时代的到来,转型成为关键词。各大房企开始多元化布局,进行战略转型,探索新的业务增长点。万科以房地产开发业务为主,围绕开发业务积极拓展物业、商业(印象城)等新兴业务。

转型至今,房地产开发业务依然是万科的绝对主引擎,其他各项业务的贡献较小,不足5%。2019年,物业管理收入为127亿元,虽然破百亿,却仅占总营收的3.45%。而且从盈利能力上看,物业管理业务2019年的销售毛利率只有18.57%,远不及房地产业务的36.52%。
数据来源:公司公告

2019年,万科实现营业收入3678.94亿元,同比增长23.59%,比较稳健。

在未来营收确定性方面,2019年万科合同金额合计约6091.0亿元,同比14.8%,覆盖2019年营收的1.65倍,丰富的预收款可为公司未来收入提供一定保障。
数据来源:公司公告

2019年,万科实现归母净利润388.72亿元,同比增长15.10%,归母净利润增速低于营收增速的主因是拿地成本趋高导致毛利率降低。
数据来源:公司公告

通过以下数据可以看出,相比恒大、碧桂园和融创,万科在销售毛利率和销售净利率方面均在同业之上,意味着万科的盈利能力相对较强。
数据来源:公司公告
数据来源:公司公告

对比同业,万科的盈利能力优势凸显,但在2019走弱。2019年万科的销售毛利率和销售净利率分别为36.25%和14.99%,分别同比降低1.23个百分点和1.56个百分点。

三、万科的偿债能力如何?

房地产行业是典型的资金驱动型行业,财务杠杆较高,而高利润背后,是是以高负债率高财务风险为代价的。为了扩张规模,财务杠杆持续提升,万科面临着本金偿还及利息支出增加的压力,短期偿债压力增大,存在一定的债务隐忧。

虎嗅研究总监 Eastland 研究表示,房地产有五个“资产负债率”,按数值大小依次是净资产负债率【总负债/净资产】、净有息负债率【有息负债/净资产】、资产负债率【总负债/总资产】、资产负债比率1【(有息负债-货币资金)/净资产】与资产负债比率2【(有息负债-货币资金)/总资产】。

但只有净资产负债率,也就是产权比率最能真实地反映房地产企业的负债水平,而其他比率均有以偏概全、掩人耳目之嫌。

所以,我们采用净资产负债率来衡量万科的财务杠杆趋势以及与同业比较情况。

通过历史数据来看,万科的净资产负债率在2012年-2016年处于较低水平且保持平稳,但自2017年开始骤增,在2019年达到539.58%。

数据来源:同花顺

从2012年-2015年间的净资产负债率来看,碧桂园的财务杠杆最低,万科次之;万科的杠杆率在2016年和2017年处于行业低点,2017年开始急剧上升,在2019H1达到了576.42%,超出恒大约70个百分点。这也与恒大实施的“低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式取得一定成效有关。
数据来源:同花顺

截至2019年末,万科持有货币资金1661.9亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和938.9亿元,短期现金覆盖倍数为1.77倍,相比2018年的2.02倍降低了12.38%。

2019年万科债务偿还额为1007亿元,相比2018年增加268.5亿元,本金偿付及利息支出大幅增加。从债务结构看,万科有息负债2578.5亿元,其中,短期有息负债占全部有息负债的36.4%。从历史数据来看,短期有息负债占比趋于上升。

总体而言,万科的偿债压力逐渐提升,资金压力增大。
数据来源:公司公告
四、万科如何应对疫情影响?

此次疫情影响了房企的销售回款,处在融资政策紧张的背景下,房企资金压力更加凸显。

为了应对疫情影响,万科下调了分红比例(分红/当期归母净利润)以缓解资金压力。

2019年,万科分红118.11亿元,占当期归母净利润的30.38%,该比例同比降低4.59个百分点,并创下近五年历史新低。
数据来源:公司公告。

可见,2018年,万科郁亮提出“活下去”,是出于居安思危的考虑。而如今面对房地产市场环境遇冷,疫情影响,这句“活下去”却成了现实真实的写照。

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