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转门面网选址研究|便利店盈利的关键,选址技巧!

发布时间:2020-01-14 浏览次数:99次 来源:



对于便利店来讲,有一个好的位置,基本上就算成功了一半!


俗话说:“男怕选错行,女怕选错郎”,选好了地址,生意就成功了一半,选址是开店的开端。
但人在事中迷,事与愿违的情况并不少见,即便是有经验的商人通常也犯这类错误。看走眼有时并不在当事者本人,事物的变化、各种影响因素,哪一点都有可能起作用。

选址一般考虑到以下因素


1

店面位置

十字路口、拐角、金角银边原则,小区的出入口最佳。通常情况下拐角位铺面比中间位铺面更加适合开店,拐角位通常存在于道路的交汇处,即人流的交汇处,客流量更大,且拐角位铺面展示面更广,更能引起消费者的注意。

2

消费人群

门店辐射范围内主体消费者的类型、消费水平、消费特征。门店商品结构的组建以及动态调整和门店所提供的多元服务取决于该门店所在商圈的主体消费人群。

3

店面结构

如店铺面积(20—150平)、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。商业店面积建议20-80平,社区店面积建议50-150平。

4

交通状况

如人行道、街道是否有区分,过往车辆的类型及数量,道路宽幅,是否有停车场等。

5

竞争环境

了解商圈范围内竞争店的数量及经营状况,根据实际情况,在面积选择,商品结构组建,商品定价,服务类型选择上作出相应调整,争取达到差异化竞争效果。

6

顾客流量

调查测算门店辐射范围内顾客基数和通过店前的行人日均数量,建议精确到时间段。

7

周边业态

附近店铺的状况。如经营品种类型、规模,与是否有影响和帮助。如(物流、学校、医院、工厂、汽车站、酒店、KTV、饭店、网吧、夜宵摊、集市)每种业态指向一种特定的顾客类型,业态基数和丰富度越高,相应该商圈能吸引的顾客类型越丰富,顾客流量也越大。

8

发展前景

了解周围市政的规划、建设或改造项目。

9

投资回报

预估投资金额与营业额。便利店综合毛利区间在15%到25%之间为正常数值。投资回本期在1年半到2年为正常。

10

人员配置

综合商圈环境,经营状态及门店面积因素确定。
提示:以上因素并非面面俱到,才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑,综合分析,权衡利弊,再加上自己对生意的感受,方可拍板。

客流的如何估算?


便利店经营最终要靠顾客的消费,便利店的主要客流可以分为固定客流和流动客流。其中流动客流的多少要依靠一定的集客设施和交通的帮助。
1、周边要有足够的固定居民(包括住宅区和写字楼的上班族)和一定的人流量。
2、最好是在高档或大型的住宅区、写字楼或商业街区域。
3、社区店户数周边人口至少要在3000—4000以上。
4、办公楼区域的店铺需要的客流支撑同样在3000人以上。
5、 商业街店铺的人口基数至少要超过6000人,商业街大多数是共享客流、派生客流较低,且入店率也会比一般店铺低很多,因此对人数要求高,但一般繁华区,闹市区都会超过这个基本标准。
6、 最好有一定的集客设施(车站、地铁站、商业中心、学校、医院等)。
7、 也可以是在一定区域内的主要人流或车流干道上。
8、 尽量避免在高架的沿线,或者可以选择高架的上下匝口附近。
9、 店铺商圈人口过少,店铺一定不能开,但并一定意味着超过这个标准的店铺就可以开设。这些忌讳只用来否定店址,并非能够正面评价出优良店铺。

交通地段如何选择


1、星级地段:
五星级地段:学校,车站码头,大型企事业工厂,大型写字楼,医院,农贸市场,大型小区的物业招商形式只能独家经营的,这些地段一般靠关系才能拿到,所以一旦进驻前途无量。
四星级地段:各繁华商业街主要交通要口,大中型小区门口,密集写字楼附近交通路口,密集餐饮娱乐主要位置,高校附近主要路口,人流量大的车站码头影院附近显眼位置等。
三星级地段:大型驾校考场,旁边多家餐饮娱乐,中小型小区主要路口,各主要交通十字路口T字路口三岔路口,多条线路的公交站点,繁华商业街显眼位置等。
一般一个区域人均月收入达2000元,那么人均在便利店小超市的消费额为4-6元,老年人为主的区域人均消费不足2元,所以我们在评估某个位置可辐射有效消费人口时,要摸清该区域的主要人群结构,再摸清人口数量,有人会问,怎么知道有多少人,比如说某个小区,你可以先百度下该楼盘的总户数,然后通过问物业实际入住人口,也可观察该小区入住率情况,一般有入住的房子都有装修,装空调窗帘阳台晒衣服等,那么多少人可以开多大的店,一般来讲,每1000人的常住人口适合开一家120平米以内,租金不超过10000元/月。
2、补充:
在评估每个月营业额时,2天的营业额大于月租金可以做,2天营业额小于月租金立即放弃。
不要选择便利店超市密集的区域,这样竞争太激烈,你是新手,你有什么把握战胜他们呢?
一旦有多家竞争者你却很想加入竞争,那么你一定要占据有利位置,切勿挤到别人中间,如果有大面积的场所,要做就做最大的一家,这样才有竞争力,所谓大鱼吃小鱼。

便利店设备的配置有何要求?


便利店的设备硬件配置要求相对比较高,主要是为了满足日常经营的需要,包括面积、面宽、水力和电力等。
1、面积:一般的便利店所选商铺的面积最好在65—100平方米之间,其中10—20平方米会作为临时仓库。
2、面宽:便利店的商铺最好要接近正方形的铺位,这样有利于便利店货架的摆放和顾客的方便;而门面最好有两面以上是临空的,不然至少也要有5—6米以上的单面宽,以提升形象和招揽顾客。
3、水力:便利店需要同时配备上水和下水,而一些商铺可能只有下水,就无法满足开店的需要了。
4、电力:便利店需要有一定的电力,一般电器设施较少的需要25—30KW的总电量,而大型的便利店需要较多电器的就至少要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限,而额外增加电量是要花费很大成本的。
5、便利店的外观设计:对一家便利店来说,外观形象也是很重要的,同样一个便利品牌,有没有良好的外观形象对该店的生意影响是很大的。

同行竞争的考虑


一般来说,一家便利店的消费辐射圈在300米左右,因此一般来说,在选择店铺时,周边300米内最好没有其他便利店,但由于现在的市场竞争非常激烈,所以大多数时候是无法避免这种竞争的,那就尽量选择不太密集的区域。
另外,由于超市和卖场与便利店经营的性质是差不多的,只是规模和商品种类的多少有区别,因此这二者也会同便利店产生同质竞争,由于成本的不同,一般来说便利店很难竞争过超市和卖场。一般超市的消费辐射圈在1公里左右,卖场的消费辐射圈在3公里左右,因此在选择店铺时也要将这两种业态考虑进去。

便利店选址的五大禁忌


1、商圈内人口极少的地方
便利店不适宜开在商圈内人口不足的地方,如果商圈内人口在1500人以下,此店铺应摈弃(这意味着商店的固定顾客过少,从而会影响到销售额)。
一般来说,便利店商圈半径为500米,在方圆500米的范围内至少有3000个商圈人口。而这3000个商圈人口应该要由四部分人组成:
一是家庭主妇,她们在便利店购买别处忘买的商品。
二是三口之家,年轻夫妇会为家庭进行便利性购买。
三是独身的青年人,他们是便利商店的主力顾客。
四是中小学生,他们是便利商店零食的最大购买者。
2、在马路上无法停车的地方
繁华的大街上虽路人如织,如果不能停车,你将失去买烟和买水的过路客。
3、走下爬上的店铺
设在地下室的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊功能,因此客流会受到影响。
主要缺点是:顾客进出不方便;店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。和前者一样、要登楼梯进入商店,会给顾客带来不方便,从而违背了便利店主要提供方便的原则。
4、形状不规则的店铺
长方形或是正方形的商场比较适合便利店的经营,如果商场的形状不规则,那么在一个本来营业面积就很小的空间内很难合理地去安排商品的陈列,这就会增加顾客选购商品的时间。一般来说便利店面积最小为65平方,最大不要超过150平方,最理想的便利店应在120平方左右。
5、加盟店太集中的地方
便利店是小本经营,租金不能太高, 通常情况下租金最好不要超过三天正常的营业额。在加盟店太集中的地方,租金较贵,即使现在业主不提价,租约完后一定会大幅度提高。业主不会在意你做什么生意,他们在意谁能为他们交更多的租金。
谈到便利店选址,我们也要善于利用采集数据的模式来对商圈进行定位和分析,这也同样需要我们对商圈进行调研和了解,从而通过数据的采集避免我们在选址时的主观判断而忽略了数据的重要性,减少主观判断。
附件
开便利店一般采集的数据主要包括:
区域内常住人口数调研
辖区内人口数(常住及外来)
人口密度
全市年人均收入
零售市场基本状况调查
同业态市场基本状况调查 店址的确定
用地的确保
用地的整备等


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