长沙
欢迎来到转门面网!

资讯中心 > 市场研究 > 正文

转门面网市场研究:二三线城市商业地产空置严重

发布时间:2019-07-02 浏览次数:502次 来源:

一边是持续高企的商业地产库存难以去化;一边是海量商业地产苦寻出路,租赁企业普遍陷入亏损境地……近日转门面网小编从其他途径了解到,三年来我国商业地产库存整体居高不下,去化缓慢、供过于求的矛盾不断加剧,一直是我国房地产市场调控的全国性难题,而且近年来有愈演愈烈的趋势。

为此,2016年6月,国务院下发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”,以破解此难题。市场各方也普遍对此项举措抱以较多期待,但三年来具体实施却难如人意。

商业地产库存持续高企

“自2016年以来,在新开工逐步放缓、销售减少的情况下,全国新增商业营业用房市场表现供应过剩,库存去化速度放缓。”采访中,相关专家告诉本刊记者,去库存是当前房地产市场调控的主要任务之一。受互联网经济冲击,近年来实体商业,尤其是百货业态不景气,商业地产等非住宅去库存形势比住宅更为严峻。


国家统计局发布的数据显示,2019年1~4月份,全国商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%。其中,办公楼销售面积下降12.4%,商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末,商品房待售面积5.1亿平方米,比3月末减少266万平方米,但商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。


商业地产连年销售下滑,导致投资和开工面积也在连续下滑。根据中指院发布的数据,2018年1~11月,商业地产开发投资额18489亿元,同比下降10.2%。商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降,从2017年1~11月的20.5%,下降到2018年同期的16.8%。


转门面网小编了解到,即使近年来户口放开力度最大、人才吸引数量最多的二线城市,商业地产泡沫也未得到充分吸收。


据戴德梁行发布的数据,2019年一季度,杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米,空置率环比上升3.5个百分点,达到15.3%,滨江部分区域空置率甚至高达35.3%。一季度,杭州市场对办公空间的需求显示出缓和、租赁需求减弱,全市净吸纳量下降到-65177平方米。这是杭州自2016年四季度以来首次降至负值。


同样根据戴德梁行统计,2018年南京写字楼也持续下滑,多数项目去化低迷,月均去化不足2000平方米。随着供应量加大,全市写字楼库存量超过130万平方米,库存去化周期超过52个月。


记者发现,不仅是强二线城市的商业地产库存高企,中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型,当地住宅装修网发布的数据显示,目前商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位,明显过大。按照最近三年的平均去化速度,需超过100个月才能消化掉。


商业地产业内人士表示,南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多、商业地产空置严重等现象。


商业地产销售雪上加霜


采访中,亚东建设集团总裁刘成刚介绍说,商业地产有四个产品形态,即写字楼、商铺、公寓以及车位,其中公寓类住宅是四类产品中去化周期最短的,预计两三年时间就能消化。


相反,商铺和写字楼的去化周期很长,主要受两大因素影响:一是开发商普遍饱和式供给商铺,几乎每个居民小区周围都要修一圈;二是受电商的冲击很大。电商抢夺了传统商业的空间,零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气,很多地段不佳的商铺都沦为仓库。


“目前,商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有很大不同。”北京银行南京分行某负责人告诉本刊记者,现在银行的政策是,购买住宅可以正常贷款,购买商住房只能贷款一次,而购买写字楼基本不放贷。缺乏银行信贷支持,商业地产去化更难。


此外,商业地产的税收要远高于普通住宅。一位商铺投资者介绍说,“购买商铺起初几年获得了较好的现金流,但时间长了就会发现,由于税收高,出手转让的时候,大部分商铺增值收益都交了税,商铺的价格实际增幅很小,回报率并不理想。”现在,即便是大城市,“二手商铺交易量都非常小,多数商铺几乎没有人接盘。”


40年产权式公寓在红火了几年之后,也遭遇市场波动。公寓“不限购、不限贷、低总价、位置佳”,在住宅严重供不应求的一线城市以及部分二线城市曾经快速增长。


链家地产研究人士分析,由于北京、上海严格控制人口规模等原因,先后出台严厉的商住房调控措施,如今这类房产也逐渐降温。而二线城市住宅供应逐年提高,缺乏学区保障的商住房也渐受冷落。


三大难题“冷冻”商改租


许多业内人士向记者表示,商业地产库存高、去化慢,在政策鼓励商改租之后,缺乏配套政策,有的亏本运营难以为继,多数项目仍然无人接手,造成巨大浪费。


一是法律难题。


北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示,商改租目前缺乏改造标准。例如,如何申请、审批条件、改建验收等等,标准都没有规定,实际操作难度大。


而且,我国法律规定租赁期限不得超过20年,而长租公寓要求长期持有才能盈利,法律和市场需求有矛盾。尤其是商改租土地使用权出让年限届满后续期问题。物权法第149条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但对商改租项目尚无规定。


二是成本难以化解。


365地产家居网首席战略官胡光辉说,商改租目前最大的问题是投资回报期太长,成本过高。他给记者算了一笔账:一个5万平方米的商业体改租赁房项目,目前总成本至少1万元/平方米,整个项目完成商改租需要5亿元。改造成30平方米的房间约1600间,按照每间2500元/月租金计算,年租金不到5000万元。


租赁项目按照商业地产交税,房产税和增值税相加为22%,扣除资金成本和人工成本,以及折旧费,净利润1000万元不到,需要50年才能收回投资。“现在除非一线城市有高房租支撑,二线及以下城市都没有商改租的运作空间。”他说。


三是资产证券化迟迟未能推进。


深圳乾运公司董事长张俊英表示,如果把酒店当做高级租赁住房,目前全球市值最大的酒店集团也只有250亿美元,与国内头部开发企业比小很多。而租赁项目主要针对新市民和中低收入者,租房实力弱,企业规模难以做大。再从全球范围看,租赁市场主要是政府、机构以及普通房东从事,从未出现过大企业收取住宅租金为主业的。


胡光辉表示,发展住宅租赁市场,“应以直接融资的条件,推进资产证券化;应有相应的税收减免,否则对于企业缺乏吸引力。目前条件下,只有国有机构能够从事商改租业务。”
转门面网网免责声明:您在转门面网上所看到的新闻内容均由转门面网小编整理或来源于网络,不构成广告也未用于商业宣传,转门面网仅为广大用户无偿传递更多信息,不代表转门面网赞同其观点,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。如有内容及图片侵权,请及时与我们联系删除。电话:0731-85233825

上一篇:转门面网市场研究:武汉汉商集团一季度营收2.96亿 同比下降0.3%

下一篇:一季度中国主要城市商业地产态势活跃