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接盘转让的二手餐馆,你至少要注意6个坑!

发布时间:2019-01-01 浏览次数:711次 来源:

餐饮创业,做了那么多准备工作,没想到一开始就“死”了,被转让给坑死了!


前两天,在转门面网开店交流群里,王老板一早上就发来了一串消息:

“房东跟租给第一手的人说过。转租要经过房东同意才行。转让的没经过房东同意就转给了第二手的人。第二手是合伙开的,合伙不下去在转让给我的,中间都没有经过房东同意就转让给我了,现在店面到期了续租合同也没有和我签。"

"我租的时候和上家问过要不要叫房东过来,可上家说了, 没关系房东都不会过来的 ,房租到期带我去签合同就可以了 。"

"前几天房东过来问了,才知道他的店面被转了好几手。 现在不续租了 。"

"我真的欲哭无泪了。生意又不太好,转让费还没赚回来。"

大家有什么办法吗?

餐饮创业关于租赁的坑,真的太多了。再加上转让,都不知道几手了,更是防不胜防!

马上到了节前转让高峰。我们再来老生常谈一次。接盘转让商铺,你至少要注意以下6个点!

一定要直接和房东签合同


首先需要注意,租赁人有没有权利转让给你。

比如他是二手房东,真正的房东同意他转让么?群里的王老板不就是遇到了这个问题。如果房东真的不续租,店铺经营被迫中断,钱就打了水漂。

即使他是一手房东也要注意,很多店铺是合资购买的。需要合伙人同意才能往外租,一个人说了不算。

所以,在签订合同的时候,如果是一手房东 ,要请房东拿出有效的产权证明。根据产权证,对房屋的建筑面积、结构等进行核查;如果是转让的 ,请务必邀请房东到场,三方清点,避免出现文章开头出现的情况。

轻信二手房东的后果,就是花10万就租了半年,转让费还没赚回来。一定要直接和房东签合同

一定不要轻信转让的原因


转让的原因五花八门。

“要回老家发展” “精力不足” “老婆怀孕了需要照顾”等等。每个人都是被迫转让。“如果实在不是没办法,我才不转让”。

真相只有一个。那就是不赚钱。 

正因为这样的情况,转让费就成了原租户平衡亏损的工具。

比如说,一家小吃店,自己租来的时候花了5万转让费,装修花了3万,实在没生意,贴一个旺铺转让标价8万,自己的亏空就能补回来了。所以转让费往往越来越高。

当然也要结合店铺周围的客流量来看。判断一个店铺是否值得接受,只有靠你自己对客流和盈利的科学预估。


一定要检查证件是否齐全


要检查前一手是否有餐饮经营许可证、消防许可证、和环保许可证 等

尤其是开在社区的店铺,因为和居民关系紧密。油烟重、噪音大,会引起居民的不满。如果之前的店铺没有环保和消防的证件,你就要自行办理。可但是能否办理下来就是个问题。

如果是店员的劳动关系一起装让,还要检查下店员的健康证。省的后续再去办理。

当然只有这些证件,还是不够。还要去对应的政府机关查一下,上家店铺有没有违法记录。工商管理费、应缴税费是否都足额缴纳。如未交齐,可能面临吊销执照、停业、罚款等相应处罚。

一定不要贪便宜


有一些铺面,看起来客流量也不错,车水马龙的。但是开啥啥不行,转让费还特别低!

有些老板就心动了,但是遇到这几种情况,再便宜也不要接手!

需要爬高台阶的店铺

立交桥下的店铺

没有停车位的店铺,特别是要开正餐店的

门口有障碍物或者垃圾桶的店铺

一直在转让的店铺

......

以上几种情况都会影响进店率。如果非要接受,结果就是人流很多,却没啥人进店就餐,每天在店门口望人兴叹。

一定要看市政规划


一些黑心房东或者商家听到要拆迁或者修路的风声,想趁着租约到期前再赚一笔,一般都会隐瞒修路或者拆迁的信息。

如果不想接手的店没生意,就一定要了解清楚。

一定要黑纸白字写下来


有时候房东会说“你先签了转让,到时候续租就行了”。这只是口头约定,没有落实到白纸黑字是没有意义的。王老板的二房东也说会续租,但最终呢?不还是王老板自己吃亏。

在这再提个醒,签订合同的时候,留好房东的产权证明、租金许可证、身份证、委托书的复印件,转让者的原合同等等。

如果真的出了问题,还可以用法律手段维护自己的合法权益。

小    结


很多店铺的转让费都很贵,可能占到你总投资的一半。所以在接受一个店铺前一定要详细的了解,谨慎谨慎再谨慎。

在店铺里多吃几顿饭观察客流。去店旁边的小卖部,多买点水和老板唠唠嗑,问问周围的经营情况。尽最大可能降低接手转让店铺的风险。

转让说完了,下次跟转门面网小编一起来聊聊客流量该怎么计算。



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